2009년의 한국 ( Trend of my view 09 in Korea )
2008.년 하반기부터 난리가 나고 있다.
“미국 발 금융위기....” 어느 정도 어려울 것인가와 언제 회복 될 것인지, 그리고 그 대책은 무엇인가를 놓고 전 세계의 정치인 경제인 학자들이 머리를 짜내고 있다.
후일 문제인식의 착오여부를 알기위하여 정리한것을 읽을 거리로 고객과 공유하고자 ....
아울러 함께 불거진 사회문제 남북문제 등도 짚어본다.
[ 글로벌경제위기와 부동산 ]
“미국 발 금융위기” 즉 미국 금융기관의 모기지 주택담보대출이 부동산(주택)건축경기를 부추겨서 미국의 내수경기부양수단으로 기여한바 있으나, 공급과잉과 가격상승 및 기대이익목적의 가수요 등 부동산시장의 거품이 빠지면서 담보능력상실로인한 금융시장부실을 야기 시켰고, 자산이 순식간에 날아간 미국의 금융 산업(시스템)이 시장의 불신으로 무너지면서 자금의 흐름이 경직되어 전 산업이 자금의 동맥경화현상이 일어나면서 글로벌시장을 다운시킨 사고이다.
다우지수는 8000선이 붕괴되고 석유는 배럴당100달러가 빠져서 40달러로 폭락하였고, 국내외환시장에서도 달러의 가수요와 위기설로 달러당원화환율은 1500원선까지 급등했으며 코스피지수는 와중에 급락장세로 이어져 주가지수는 1,000이 빠지고 1,000선이 붕괴되기도 했다.
미국은 신자유주의라는 경제이념과 기축통화의 장점을 활용한 월가라는 그들의 금융시장으로 세계금융을 좌지우지하면서 엄청난 부를 구가하였고, 벤치마킹한 몇 몇 나라들의 금융인들 까지 인센티브로 나누어가져갔다.
국제무역과 문화교류와 해외여행 등이 제약받지 않는 세계화는 자유로운 물적 인적이동으로 나타나고 함께 외환(무역어음결제 카드결제 송금이체)도 움직이게 되는데, 대체로 US달러를 사용하며 그것은 미국의 월가에 있는 은행을 거쳐야만 이동이 가능한 글로벌뱅킹시스템으로 작동된다. 통상72시간이 소요되고 이들(cross pending bank)은 이 단기자금의 STOCK & FLOW로 자금의 효율적 이용을 통하여 수익 또는 편익을 도모할 수 있었을 것이다. 몇 시간의 자금 활용만으로 돈을 벌 수 있는 상품이 개발되었을 것이며 그것으로 수익을 창출 했을 것이다. 은행마감시간 이후 어음교환 및 수표결제는 부도처리 되는 경우를 보았다.
담보물의 가치하락은 추가담보 또는 대출금 상환요구로이어지고 부동산의 거품붕괴현상은 은행들의 자산부실을 부르고, 불안해진 예금자들의 인출사태를 야기 시키며, 이를 대비하는 은행은 자금을 준비해 두어야하므로 1차적으로 산업자금유통의 경화현상이 발생될 것이다.
대출금회수가 안 되는 상태에서 예정에 없던 예금인출요구를 당하여 추가 돈(공적자금)이 공급되지 않으면 은행부도가 발생하게 된다.
가치가 하락되거나 소멸된 자산(여신)에 비례하여 부채가 변동하지 않으면 자본의 잠식을 의미(자산=부채+자본)하는데, 이때주식(자본)은 주식시장에서 시세가 폭락하게 되어 부채를 상환할 자본(자금) 역할도 못 하게 된다. 즉 부채를 상환할 수 있는 자금을 주는 쪽에서 주권의 휴지화를 요구하게 되고 투자자들은 빈손이 된다.
부러운 월가(우리나라은행)CEO들과 금융업종사자들의 성과급연봉은 그렇게 해서 만들어졌을 것이나 은행의 침몰에는 아무도 책임지지 않는다. 무지개성성과에 주주들의 돈은 다 빠져 나간 것이다.
이러한 금융문제를 해결하기위하여 국제공조라는 이름으로 미국을 비롯하여 유럽 중국 일본 등 경제대국(G20)에서 정부재정으로 시장의 자금경색해결을 경쟁적으로 시도하고 있다.
또한 일자리를 잃어서 소득이 없는 근로자에게 생계자금을 지원하고 소비를 진작시킴으로써 유통단계와 생산단계에 종사하는 근로자의 고용을 유지시켜 경제성장을 도모하려는 거시적의도이다.
케인저학파의 이 경제이론은 미국의 1929대공황극복으로 입증된바있고, 이번에도 신자유주의로 발발된 글로벌경제위기를 치유하는 정책에 도입된 것이다.
우리정부는 97년 외환위기때 이를 적용하여 효과를 본 경험을 토대로 정부 선도적으로 정책을 수립하였고 G20회의에서는 의장국으로 선임한 것이다.
은행자본은 궁극적으로 부가가치생산에 투입되어야 돈의 눈덩이이론과 맞아간다.
과연 금융의 몇 퍼센트가 소비자산인 거주용부동산 특히 아파트구입자금으로 사용되는 것이 적절한지, 그리고 그것은 통제받아야 할 제한선이 있어야 하는 것이 아닐까한다.
연말부터1/4분기 중에 국내부동산시장은 버블(세븐)지역을 중심으로 거품이 빠지면서 중산층의 몰락이 보이는듯하였고, 미분양 아파트가 사상최대(35만가구 이상)에 이르러 건설회사의 줄도산이 우려되면서 전 정부(참여정부)가 사투를 벌려서 구축한 부동산투기억제용 조세장치를 부동산경기진작정책으로 전환함에 따라 그들만의 돈벌이리그는 다시 시작되는 듯이 보인다.
엘빈 토플러의 Zero sum game(X+Y=0)이 성립된다면 부동산에 투자해서 돈을 버는 사람(X)이 있으면 잃는 사람(Y)이 있다는 공식인데, 공급자가 얻을 수익을 수요자가 만들어준다는 의미이다. 이는 대가를 지불하는 수요자의 지불가치인식기준(공급보다 수요가 많거나 지역개발 또는 위치의 부가가치가 발생하여 자연가치보다 소유가치가 높게 유지 될 것이다 는 판단)에 달려 있음이다.
만약에 누군가가 감가상각에 비하여 더 이상 값이 오르지 않고 재건축 재미도 없으며 결국에는 페기 처분될 수밖에 없는 아파트를 소유하고 있다면, 남는 것은 부지 지분 밖에 없을 것이다. 이 경우 값이 뛰어서 유지비용 금융비용 부동산-보유세금 및 감가상각비를 충당하지 못하면 직장에서 번 돈을 아파트에 바치는 모양이 됨으로써, 건축자재생산과 유통시장 그리고 건설인력시장에 도움은 주었겠지만 지나치며 필요 없는 주거비용을 자신도 모르는 사이에 부담하게 된다.
또한 집값이 하락하기 전에 고율의 상속세를 부담하면서 자녀에게 건물을 상속할 경우 집값이 하락하면 상속된 가치가 없어진다.
예를 들면, 5억원의 은행융자가 있는 10억원시세의 아파트를 자녀에게 상속했을 때 상속세를 3억원낸다면 자녀는 순자산2억원을 상속받게 되는 셈인데 만약에 아파트값이 20%이상 하락한다면 부채만 상속받게 되는 것이다.
그럼에도 불구하고, 일본의 부동산버블붕괴가 우리에게 알려주는 바가 있고 알고들 있지만, 지금당장은 미분양문제 은행부실화문제 경기하락저지문제 등, 문제가 많아서 오히려 부동산경기진작책으로 세제지원을 하고 있는 상황이다.
연착륙을 목표로 한다지만 결국은 일본처럼 될 것을 염두에 두는 것 같아 보인다. 즉, 우리나라도 출산율저하로 인한 인구감소 와 주택 보급률, 부동산문제의 사회인식 및 가치관의 성숙도를 보아 부동산버블의 붕괴는 시간문제로 보인다.
그리고 지역개발이 주춤해지면 보상자금과 투자대상 부동산도 없어질 것이다. 그때쯤이면 돈 버는 투자보다는 필요(Need)에 의한 수요가 될 것이므로 매력 있는 투자를 위한 구매가 없어지고 가격은 시장가격에서 자연가격으로, 다시 시장가격으로 그 메커니즘이 바뀌게 될 것이다. 따라서 가수요거품은 없어지고 가격에서도 거품이 제거된다. 가치이하로 떨어 질 수도 있다, 가치이상의 가격이 형성되었듯이..... 은행의 대출 담보율도 50%를 유지하고 있는 것은 이를 감안해서 일 것이다.
또 하나, 교육제도 지역균형발전전략으로 인한 집중화현상이 사라지면 발 빠른 꾼들은 가격하락 이 발생하기 전에 손 떼느라 하락을 부채질 할 것이다. 부동산경기 하강국면에서의 은행추가 대출은 기대하기 어렵다. 이때 각종연체금이 부동산에 압류가 되고 은행의 담보도 위협받게 되어 미국과 일본의 상황을 맞게 될 수도 있다.
우리스스로(시장)가 버블이라 부르면 버블이다. 그리고 버블은 언젠가 꺼진다.
그 시점과 가격의 꼭지 점을 모르기 때문에 누군가가 자신의 구입가격보다 많은 돈을 투자할 것이라는 막연한 기대로 필요이상의 그것에 무리한 투자를 한다. 사실 은행융자로도 투자하면 돈을 번다는 확신이 있는 유일한 사업이었음(부동산불패신화)을 우리나라사람이면 다 안다. 그리고 지금까지는 그랬다.
계속....
2009.06.15
김재성
